|
Черновцы не относятся к активно развивающимся городам, однако тенденции нескольких лет позволяют говорить о росте экономики города. Так, инвестиции в основной капитал города составили 314,7 млн. грн. в 2005 году. Прямые иностранные инвестиции увеличились в 2006 году на 18,4% и составили $20,1 млн. Уровень инфляции по итогам 2006 года ниже среднеукраинского (11,6%) – 9,2%. За 2006 год численность население города увеличилось на 1,5 тыс. и к началу 2007 года составила 245 тыс. человек.
Как и в большинстве городов Украины, в Черновцах наблюдается стабильный рост номинальной заработной платы: в 2006 году он составил 27,5%, и в январе 2007 года среднемесячная заработная плата в расчете на одного штатного работника города составила 946,3 грн. Благодаря росту доходов населения розничный товарооборот постоянно растет. По данным отдела торговли областного управления статистики в 2006 году он составил 1235,4 млн. гривен.
В 2006 году в городе работало 442 магазина.
Ситуация, которая сложилась в Черновцах на рынке торговой недвижимости, является типичной для большинства средних городов Украины. До последнего времени торговля развивалась здесь фактически только благодаря старым объектам или частным предпринимателям. Сейчас ситуация постепенно начинает меняться, при этом сохраняя значительный потенциал для большего развития современных форм торговли. В настоящее время по-прежнему преобладает торговля в формате рынков. На долю рынков приходится более половины торговых площадей города. Крупные сетевые операторы только начинают осваивать местный рынок розничной торговли.
На сегодняшний день Черновцы не стоят в числе городов, которыми сетевые операторы интересуются в первую очередь. По итогам ежегодного опроса сетевых операторов, проведенного специалистами Украинской Торговой Гильдии, в 2007 году в Черновцах планируют развитие сетей около 2% сетевиков. Выход крупных торговых операторов и начало развития цивилизованного торгового формата – торговых центров – отразилось на соотношении торговых площадей к количеству торговых точек.
С учетом уже состоявшегося выхода на рынок таких объектов, как Эпицентр, ТЦ Экватор (март 2007), а также планируемого расширения ТВЦ Баяновка, средний размер магазинов по результатам 2007 года будет значительно увеличен. Пока же по среднему размеру магазинов Черновцы значительно отстают от многих других городов Украины. Основу торговой инфраструктуры составляют мелкие магазины частных предпринимателей, большинство магазинов которых занимают не более 50-100 кв.м.
Черновцы находятся в начале пути становления цивилизованных форм торговли. В настоящий момент к торговым центрам можно отнести только два действующих объекта (ТЦ Майдан, ТЦ Экватор). Крупноформатная торговля также представлена лишь несколькими операторами. Все это служит причиной сравнительно низкой насыщенности города торговыми площадями. Причем, по словам специалистов Украинской Торговой Гильдии, несмотря на активизацию торговых операторов, этот показатель в Черновцах имеет тенденцию к снижению.
Показатель уровня обеспеченности города торговыми площадями является определяющим с точки зрения перспектив развития современных форм розничной торговли. Показатель Черновцов намного ниже, чем в других городах Украины, что говорит о высоком потенциале города для развития деятельности торговых операторов.
Перспективность рынка торговой недвижимости Черновцов привлекает в город достаточно известных сетевых операторов, которые имеют потенциал для развития и захвата большой доли локального рынка розничной торговли. Среди них: Сильпо, Пакко, Села, Мегаспорт, АБВ-Техника, Фокстрот, Будмаркет, Велыка Кишеня, Эпицентр; Metro Cash&Carry. Специалисты Украинской Торговой Гильдии считают 2007 год переломным в развитии рынка торговой недвижимости Черновцов, и прогнозируют бурный рост торговых площадей, учитывая растущий спрос на качественные торговые площади, что связано с развитием сетевых операторов, в первую очередь, в Украине.
Торговые центры Черновцов
Рынок торговых центров в Черновцах находится на таком же этапе развития, как и рынки в других региональных городах Украины – становления и развития. Пока современных объектов практически нет, заполняемость ТЦ близка к 100%, качественных торговых площадей не хватает, значительная доля розничного рынка принадлежит базарам.
На данный момент помимо объектов смешанного с рынком формата, позиционируемых как торговые центры, а также небольших по площади торговых центров, в городе уже работают два современных и концептуальных объекта – ТЦ Майдан и ТЦ Экватор. Благодаря работе этих объектов Черновцы находятся на уровне выше среднего среди областных центров Украины по насыщенности торговыми площадями, как прогнозировали специалисты УТГ несколько лет назад. Общая площадь ТЦ Черновцов составляет порядка 45 тыс. кв. м. (данные Украинской Торговой Гильдии).
Кроме того, в городе работает ряд торговых объектов, которые позиционируются как торговые центры, но таковыми никак не могут являться в силу небольшого размера. Среди них Соборный, Импульс, Миллениум и другие.Таким образом, на 1000 жителей Черновцов приходится порядка 119 кв.м. торговых площадей в объектах, которые условно можно называть торговыми центрами. Год назад этот показатель был в 2 раза меньше. Показатель развития современных форм торговли города отличается от других областных центров Украины с населением, как в Черновцах, и практически соответствует уровню городов-«миллионщиков».
Заполняемость торговых объектов Черновцов сохраняется на уровне 90-100%, что говорит о дефиците площадей и высоком спросе. Арендные ставки в существующих ТЦ колеблются в диапазоне 25-45 у.е.
Новые проекты
На сегодняшний день в Черновцах насчитывается немало новых проектов торговых центров, однако на практике реализуются далеко не все. Сроки реализации большинства проектов остаются пока неясными, поскольку их строительство еще не начиналось.
Сроки реализации большинства проектов остаются пока неясными, поскольку их строительство еще не начиналось.
Общая площадь торговых центров города в 2008 году может составить порядка 148 тыс. кв.м.,
Общая площадь торговых центров города в 2008 году может составить порядка 148 тыс. кв.м., а торговая площадь – свыше 79 тыс. кв.м. В этом случае количество торговых площадей на 1000 жителей составит 325 кв.м., что станет рекордным показателем для Украины и превысит показатели Днепропетровска, Львова, Харькова и даже Киев.
По прогнозам Украинской Торговой Гильдии, в случае появления новых торговых объектов в 2009/10 годах общей торговой площадью до 35 тыс. кв.м., количество торговых площадей в ТЦ города превысит 470 кв.м. – показатель, соответствующий уровню развития торговой инфраструктуры в странах Восточной Европы.
В то же время эксперты сомневаются в том, что за 3 года Черновцы приблизятся к европейским странам по уровню жизни. Общий вывод Сегодня ситуация на рынке торговых центров Черновцов стремительно меняется. Появление нескольких крупных проектов в небольшом городе может вывести город в лидеры Украины по насыщенности торговыми площадями.
Определяющим фактором развития рынка торговой недвижимости является обострение конкуренции в виду ввода нескольких крупных объектов. Количество этих объектов не позволяет говорить о настоящем буме на рынке коммерческой недвижимости города, но их масштабы грозят быстрым насыщением рынка.
Высокие темпы прироста площадей, прогнозируемые на ближайшее будущее, превышают темпы прироста в Днепропетровске, Киеве и Харькове. Складывающая ситуация вызывает, с одной стороны, особый ажиотаж, с другой – интерес, связанный с причинами такого роста, поскольку Черновцы, хоть и являются развивающимся городом, по социально-экономическим и демографическим показателям ничем не отличаются от других областных центров, где темпы роста коммерческой недвижимости ниже.
Объемы роста новых площадей, которые наблюдаются в Черновцах, ставят под сомнение объективность социально-экономических оснований развития рынка. Рост предложения торговых площадей вызывает опасения относительно его соответствия существующему в городе потребительскому спросу, считают в Украинской Торговой Гильдии.
Автор: Мария Уральская, аналитик проекта Developer Project
Источник: http://www.develop.com.ua
| 
